Выбираем ипотеку


Большинство людей решают жилищные проблемы при помощи ипотечного займа. Правда, денежные нагрузки обременяют семью на долгие годы. Но если грамотно выбирать банк и условия, ипотека станет рядовым кредитом без значительного отягощения. Кроме этого, в случае с ипотекой риск мошенничества с жильем будет минимален.

Ипотека подразумевает залоговый характер кредита, в большинстве случаев залогом становится приобретаемая квартира. Договор ипотеки регистрируется в государственном реестре недвижимости. Кредитное соглашение устанавливает сумму займа, ставку, сроки возврата средств.

В первую очередь, необходимо определиться с условиями, влияющими на ставку, размер первого взноса, а также срок действия договора.

Выбираем объект недвижимости

Условия кредита на вторичную квартиру зависят от возраста дома, степени его износа, качества ремонта и состояние жилья.

Чем старше дом, тем выше ставка кредитования и первоначальный взнос. Если износ несущих конструкций и коммуникаций превышает 45 процентов, будет увеличен страховой взнос, а кредитор повысит ставку по займу. Банк не станет кредитовать приобретение квартиры в ветхом или аварийном строении.

При выборе новостройки условия зависят от степени готовности здания. Меньший процент, назначат если дом введен в эксплуатацию. По договорам долевого участия выгода от низкой стоимости жилья может нивелироваться высокими процентными ставками.

В последние годы девелоперы разрабатывают совместные программы с банковскими структурами. В этом случае банки дают скидки при кредитовании у конкретных застройщиков, а застройщики снижают цены на квартиры, оформленные в партнерских банках.

Ипотека предполагает дополнительные затраты клиента: первоначальный взнос, страхование залоговой квартиры, страхование жизни. Однако, если клиент отказывается от страховки, ставки тут же возрастают.

Зачастую заемщики стремятся уменьшить первый взнос. Но выгода от такого шага сомнительна, большая сумма кредита увеличит ежемесячную платежную нагрузку, а банки повышают процент. Не так давно финансисты предложили ипотеку без первоначального взноса. Решаться на нее нужно только тем, кто уверен в своей платежеспособности на все время действия договора.

Самые выгодные условия банки предлагают примерным плательщикам. Несколько просрочек не всегда станут поводом к отказу. Но сумма будет меньше, а процент и требования к собственному взносу выше. Судебные тяжбы, списания невозвращенных кредитов, процедуры банкротства почти полностью лишают человека шансов на кредит.

Ипотечные нюансы

На приоритетах ипотечного выбора сказываются финансовые возможности и жизненные обстоятельства клиентов. А они у всех разные:
•      кто-то старается максимально выложиться при оформлении ипотеки, чтобы уменьшить размер выплат, ускорить полный расчет по займу.
•      стесненные в средствах заемщики, которым непросто найти крупную сумму на взнос, вынуждены единовременно платить меньше. Даже с учетом немалых процентов им проще распределить всю сумму на несколько лет и возвращать долг постепенно;
•      нехватка жилой площади и большая семья побуждают приобрести просторную квартиру для дальнейшего размена. Цена на такое жилье повыше, значит нужно уменьшать проценты.


Для юридических действий с жильем важно быстрее снять обременение, поэтому растягивать ипотеку на десятки лет нет смысла.

Дополнительные возможности

Семьи с детьми гасят «тело» кредита и проценты материнским сертификатом или направляют дотацию на первый взнос. А граждане, получающие зарплату/пенсию на карту банка обращения, кредитуются по сниженным ставкам.

Если квартира нужна срочно, а бумагами заниматься некогда, банки предлагают программы упрощенной ипотеки по СНИЛС и паспорту. Без подтверждения дохода. Отсутствие формальностей обернется повышением взноса до 40%, понижением возрастного порога окончания займа до 60-65 лет.

Пять правил выбора банка

1.    Надежность банка. Обратите внимание на время работы учреждения, взаимодействие с крупными застройщиками и процент участия государства в контрольном пакете акций. Правда, здесь не стоит ждать низких процентов и взноса.

2.    Разнообразие кредитных продуктов, наличие линейки вкладов и инвесторских программ для клиентов. Встречаются кредиторы, специализирующиеся на ипотеке.

3.    Раскрытие информации о реальной стоимости кредита. Еще до оформления договора, кредитный специалист банка разъяснит клиенту о размере ставок, наличие дополнительных платежей/комиссий по кредиту, порядок и условия страхования, алгоритм расчета платежей по кредиту.

4.    Не менее важно уточнить порядок начисления штрафов за просрочки, а также возможность реструктуризации и правила досрочного погашения.

5.    Желательно, чтобы банк предоставлял возможность выбрать тип погашения. Он бывает аннуитетным, когда займ платится равными платежами, и дифференцированным, когда платежи уменьшаются по мере выплат ипотеки.

Как общаться с отделом кредитования

Разговор с кредитным специалистом не должен превратиться в его монолог. Слишком молчаливый клиент рискует заполучить проблемы по кредиту в дальнейшем. Перед походом в банк нужно заранее составить список вопросов, и просмотреть сайт банка на предмет интересных акций.

В банке клиент рассказывает о необходимой сумме кредита, возможном размере взноса, уровне среднего дохода и желаемой квартире, определяется с допустимым размером ежемесячного платежа. Специалист предлагает подходящие программы, разъясняет порядок их оформления.

После согласования приступают к оформлению заявки и сбору документов. Конкретную квартиру подбирают после одобрения заявки в головном офисе. На это кредитор предоставит клиенту срок 1-2 месяца. Перед подписанием договора и других документов по ипотеке их нужно внимательно изучить.